Inwestowanie w nieruchomości w 5 krokach

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała na wrześniowym posiedzeniu, że stopy procentowe nie zostaną podniesione w najbliższym czasie. To zła wiadomość dla wszystkich posiadających nadwyżki finansowe – w połączeniu z najwyższą od 20 lat inflacją, nasze oszczędności będą topniały, jeśli ich dobrze nie zainwestujemy. Popularne jeszcze kilka lat temu lokaty w obecnej sytuacji gospodarczej nie wypracują zysku, więc inwestorzy szukają nowych rozwiązań, lokując pieniądze w złocie, kryptowalutach czy na rynku nieruchomości. Ten ostatni sposób może wydawać się skomplikowany, jednak przy odpowiednim rozdysponowaniu środków przyniesie wysokie profity. Jak to osiągnąć? Podpowiadamy!

Krok 1 – określ fundusze, jakimi dysponujesz

Pierwszy krok może wydawać się banalny, ale bez niego trudno o właściwe rozpoznanie sytuacji. Dokładne określenie kwoty, jaką dysponujemy będzie ważne dla obrania właściwej strategii inwestycyjnej. Czy uda nam się sfinansować cały zakup nieruchomości środkami własnymi? A może będziemy musieli wspomóc się kredytem?

Krok 2 – wybierz strategię

To najważniejsza część całego procesu, decydująca w dużej mierze o sukcesie przedsięwzięcia. W jaki sposób chcemy zarabiać na zakupionym przez nas lokalu? Czy interesuje nas wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy? A może chcemy kupić nieruchomość i odsprzedać ją w krótkim czasie z zyskiem? Jeśli w kroku 1 analiza naszych możliwości finansowych wykazała, że możemy kupić mieszkanie za gotówkę, być może korzystniejsza będzie dla nas dywersyfikacja środków i kupienie dwóch mieszkań zamiast jednego, przy częściowym finansowaniu kredytem hipotecznym? Przeanalizowanie wszystkich tych pytań nie jest proste, a odpowiedź na nie w dużej mierzy zależy od naszego doświadczenia, sytuacji życiowej oraz spodziewanych zysków.

Najmniej ryzykowną i czasochłonną opcją będzie najem długoterminowy niewielkiego mieszkania – jeden solidny najemca może zapewnić nam całe lata stałego przychodu bez większego wysiłku z naszej strony. Ten sposób jest jednak także najmniej dochodowy. Na większy zarobek możemy liczyć w przypadku zakupu dużego mieszkania, które podzielimy na osobne pokoje na wynajem chociażby z myślą o studentach – tu jednak musimy liczyć się z tym, że częściej będziemy zmuszeni do poszukiwania nowych wynajmujących. Jeszcze więcej czasu zajmie nam obsługa najmu krótkoterminowego – co prawda wynajmując mieszkanie na doby możemy liczyć na wyższy zysk, jednak obsługa gości może okazać się zajęciem na pełen etat. Z kolei inwestowanie w nieruchomości z myślą o ich późniejszej sprzedaży z zyskiem (tzw. flipy) wymaga specjalistycznej wiedzy i wiąże się z największym ryzykiem, łatwo bowiem błędnie oszacować wartość nieruchomości i stracić kapitał.

Krok 3 – zbadaj rynek i sprawdź ceny nieruchomości wybranych według wcześniej określonych kryteriów

Jeśli wybraliśmy już sposób, w jaki chcemy zarabiać na naszej nieruchomości, pora na badanie rynku. Sprawdzamy ceny mieszkań spełniających nasze kryteria, wybieramy lokalizację i robimy rozpoznanie dotyczące cen najmu w okolicy. Stawki czynszów z łatwością znajdziemy w Internecie, podobnie jak ceny mieszkań. Jeśli decydujemy się na zakup nieruchomości do wynajęcia pamiętajmy, aby do jej ceny doliczyć koszt remontu i wyposażenia mieszkania.

Krok 4 - oblicz ROI i rozważ ryzyko

Gdy znamy ceny mieszkań i stawki czynszu, na jaki możemy liczyć, możemy obliczyć stopę zwrotu z inwestycji (ang. return on investment). Liczymy na podstawie wzoru:

ROI = spodziewany zysk netto w skali roku/całkowity koszt inwestycji * 100%

Warto podkreślić, że zysk netto to nasz zysk pomniejszony o wszystkie koszty w skali roku (podatek, czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej, drobne naprawy, ratę kredytu – jeśli dotyczy). Obecnie zwrot z nieruchomości w Polsce to około 4-6% w skali roku. Jeśli uzyskaliśmy niższy wskaźnik, warto zmienić strategię lub rozejrzeć się za innym mieszkaniem. Pamiętaj, żeby rozważyć inwestycję w dłuższej perspektywie – zwłaszcza, jeśli mieszkanie zostanie zakupione na kredyt. Wzrost stóp procentowych w przeciągu lat jest w zasadzie pewny.

Krok 5 – sfinalizuj zakup

Sprawdziłeś już stan swoich finansów, obrałeś strategię, zbadałeś rynek, wybrałeś mieszkanie i obliczyłeś spodziewane zyski, osiągając przy tym satysfakcjonujący wynik? Nie pozostaje zatem nic innego, jak tylko sfinalizować zakup mieszkania! Tu uwaga na wszelkie dodatkowe koszty (notariusz, podatek PCC, itp.) – powinny się one znaleźć w naszych wyliczeniach ROI. Finansowe „niespodzianki” to dla nas sygnał, żeby zaktualizować nasze obliczenia.