Jak rozwiązać umowę najmu lokalu?

Zobacz także: Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego - co to jest? Darmowy wzór

Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony

Co do zasady, umowę najmu na czas nieokreślony znacznie łatwiej wypowiedzieć. Można ją bowiem rozwiązać w każdym momencie, przez każdą stronę umowy z zachowaniem oznaczonych w niej terminów. Jeżeli natomiast terminy nie zostałyby oznaczone w umowie, wtedy umowa może być rozwiązana z zachowaniem terminów określonych w kodeksie cywilnym. Wskazuje on, że jeżeli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, to najem może być rozwiązany najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kalendarzowego kwartału. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, okres wypowiedzenia wynosi miesiąc (ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego), a gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - najem może zostać wypowiedziany na 3 dni naprzód. Z kolei jeżeli mielibyśmy do czynienia z najmem dziennym, umowę można by wypowiedzieć na 1 dzień naprzód.

Warto zaznaczyć, że w przypadku terminów ustawowych wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego jest skuteczne na koniec miesiąca. Jeżeli jednak w umowie ustalono inny termin i nie wskazano, że okres wypowiedzenia zakończy się wraz z upływem miesiąca, to umowa może rozwiązać się w środku miesiąca. Przykładowo, jeżeli umowa przewiduje jednomiesięczny okres wypowiedzenia, a oświadczenie o wypowiedzeniu zostało doręczone wynajmującego 15 dnia miesiąca, to umowa ta zostanie rozwiązania z upływem 15 dnia kolejnego miesiąca. Co ważne, okres wypowiedzenia należy liczyć od dnia, w którym wynajmujący zapozna się z oświadczeniem o wypowiedzeniu - jeżeli wysyłamy je pocztą, to okres ten będzie liczył się dopiero od dnia odbioru listu, nie od dnia jego wysłania.

Niezależnie od powyższego, umowa najmu może zostać w każdym przypadku wypowiedziana za porozumieniem stron - wówczas można ustalić, że okres wypowiedzenia będzie krótszy. Ponadto za porozumieniem stron można rozwiązać również umowę najmu na czas określony, co może okazać się jedynym sposobem na jej zakończenie.

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Co do zasady, umowa najmu na czas określony rozwiązuje się dopiero z upływem czasu, na jaki została zawarta. Należy zaznaczyć, że często w umowach najmu na czas określony wskazuje się, że można je wypowiedzieć w określonym terminie, jednak tego typu postanowienia są nieważne, jako niezgodne z naturą stosunku prawnego. Odmiennie przedstawia się jednak sytuacja, jeżeli w umowie wskazano dokładne okoliczności, powodujące, że stosunek prawny może być rozwiązany, np. w umowie najmu lokalu użytkowego można wskazać, że umowa ta może zostać wypowiedziana, jeżeli najemca nie uzyska umówionej ilości obrotu w ciągu dwóch miesięcy.

Niezależnie od powyższego, umowa może zostać rozwiązana za porozumieniem stron. Ponadto, jeżeli wynajmowany lokal zostanie zbyty, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że zostałaby ona zawarta na piśmie z datą pewną, a lokal zostałby już wydany najemcy.